– Говорят, что УК в любом случае будет постоянно должна ресурсным организациям из-за кассового разрыва как минимум за два месяца…
– Да, это неизбежно. Платежная дисциплина среди жителей не очень высокая, но РСО требуют с УК все и сразу. По статистике только 20% квитанций оплачиваются вовремя, еще 40% — с отставанием в 2-3 месяца, остальное – с задержкой до полугода, после претензионной работы. И примерно 1,5-2% — вообще не оплачивается жителями. Все неплатежи жителей последних десяти лет повисли на управляющих компаниях довольно внушительными суммами. Ресурсоснабжающие взыщут за три-пять месяцев этот долг в 100% объеме с Управляющих компаний в суде, а вот взыщет ли управляющая компания со своих клиентов – это ещё бабушка надвое сказала. Мы сейчас у себя оцениваем эту тяжелую задолженность, так называемые камни, которые никак не ворочаются, на уровне 20-30% от всей существующей задолженности. Тут вопрос – как УК существовала эти 10 лет? Когда через УК шли все платежи, то выживали те, у кого сбор платежей был и 70%, и 90%, и 99%. Мы жили там, где 99%, и поэтому выжили. Но были УК, у которых сбор составлял 70 и 90%, а это уже губительный объем задолженности. Нельзя недособирать больше одного – полутора процентов. Высокий процент сбора мы всегда оценивали как голосование рублем за качественные услуги. То есть в самых благополучных компаниях – хороший процент сбора. В самых неблагополучных, при условии отзыва лицензий, споров, общих собраний и двойных квитанций, процент сбора падает до 30-50%, а с таким процентом выжить невозможно.
– Есть слухи, что некоторые компании продают долги коллекторам… Стоит управляющим компаниям так поступать или нет? Поможет им такой шаг избавиться от задолженности?
– Нет, это не спасет. Собирать надо было раньше. Да и коллекторы сейчас во многом ограничены. А как инструмент – это крайняя мера. Что касается нашей группы компаний, то у нас несколько шагов по сбору задолженности: сначала досудебная претензионная работа, в которую входит и рассылка уведомлений должникам, СМС-информирование, и личные обзвоны. Потом дела передаются в мировой и городской суды. Судебные приказы и исполнительные листы передаются приставам. Одной из действенных мер является отключение канализации должникам. А вот то, что в результате этих воздействий и ограничений собрать не удалось, будет передано коллекторам. При этом с маленькими шансами на успех. Услуги коллекторов стоят от 10 до 50%. Продав им долгов на 100 рублей, ты вряд ли получишь больше 50. Но это очень поздняя, некачественная попытка, такой своеобразный «последний шанс». В нашем городском округе такие случаи – это уже истерика. Мы работаем с коллекторами тоже, но отдаем единичные долги, по которым совсем нет возможности взыскать. Чем просто списывать, уж лучше отдать им.
Если говорить про всем известное муниципальное предприятие, то там такой большой объем задолженности, который они кучей, не глядя, перепутав адреса, включив в список свои и не свои, просто передали коллекторам. Ну и у коллекторов, тех, которые пришли на Речную улицу, у них нет шансов ничего взыскать. Это вообще ничем не подтвержденная, не просуженная задолженность. Она получается только со слов этих коллекторов, со слов муниципального предприятия. Мы же передаем задолженности после судов, подтвержденные судами, и такие долги мы можем отдавать коллекторам.
– Что за история с домами на Речной? Откуда берутся чужие адреса в списках коллекторов?
– Речь идет о нескольких домах, где в конце 2017 года были подделаны протоколы общих собраний жителей по выбору муниципального предприятия вместо нашей управляющей компании. ГЖИ, на основании поддельных протоколов, внесла изменения в реестр. Муниципальное предприятие ни одного дня не обслуживало те дома, но в почему-то внесла их в список должников. По факту они не приступали к управлению, никаких услуг не оказывали, но формально в их бухгалтерии, видимо, производились начисления. Скорее всего, бухгалтерия выгрузила всё коллекторам не глядя, без разбора. Бухгалтерия, кстати, выпячивая эти долги, могла таким образом «замазывать» плохое финансовое состояние: когда ты накачиваешь долги, якобы тебе должны многие и много, ты дольше делаешь вид, что жизнеспособен. Но рано или поздно правда выходит наружу.
– Получается, одна управляющая компания числилась в реестре, а другая оказывала услуги?
– Да, там в конце 2017-го – начале 2018-го года были проведены фиктивные собрания в пользу отдельных компаний. Фиктивные, это установил суд. На основании протоколов тех фиктивных общих собраний, ГЖИ внесла изменения в реестр, но население своей позицией опровергло этот захват. Если говорить про нашу компанию, мы не прекращали управлять этими домами. Суды рассмотрели эту ситуацию и единодушно признали, что те собрания были недействительными, и по решению судов ДЭЗ возвращается в реестр. Со стороноы «захватчиков» были попытки начислений, один-два месяца, но это быстро закончилось. А то предприятие, которое необоснованно претендовало на управление этими домами, некоторое время начисляло у себя в бухгалтериях «бумажные цифры», не работая, не обслуживая и ничего не оплачивая. Эти начисления, скорее всего, и попали в списки, переданные коллекторам. Что до жителей, то хочу им сказать: справок об отсутствии задолженности мы дадим столько, сколько нужно, а решения судов – на нашей стороне.
– Расскажите, как людям можно избежать проблем при регистрации решения общего собрания о смене УК?
– Я плохо оцениваю сложившуюся практику по ГЖИ… Похоже, как и у многих органов, у них появился какой-то соблазн, который они не смогли преодолеть. Поэтому решения они принимают по неизвестному алгоритму. Этот неизвестный алгоритм позволяет крупным игрокам лоббировать свою позицию, защищать и наращивать свой фонд через вот этот механизм.
А вообще я советую жителям обращаться в сильные компании с сильным юридическим блоком. Они смогут в суде отстоять справедливость и понудить ГЖИ внести правильные изменения в реестр. У нас есть богатая судебная практика с ГЖИ. Это я уже перехожу в саморекламу, наверное, но всё-таки… Мы с ГЖИ начали работать еще в 2015 году, когда они – тоже по какому-то неизвестному алгоритму – лишили нас целого микрорайона в Новой Трехгорке, незаконно не выдав лицензию… В итоге, через суд, мы восстановили свою лицензию, в том числе за весь период судебных тяжб.
При наличии ресурса, времени и желания бороться, за несколько месяцев – год – два можно отстоять свою позицию. Проблема в том, что решения ГЖИ выдаются в течение месяца, а отстаивание в суде, с апелляцией – это месяцы и годы. И если давать рецепты, то надо быть готовым к затяжной истории. То есть мы бы не пережили ни лишение лицензии в Новой Трехгорке в 2015, ни захват домов в Красногорске в 2018, если бы не было какого-то фундамента, запаса. Нужно быть готовым жить год в условиях «войны». Нужно иметь ресурс, запас, решимость. Еще раз повторю: ГЖИ решает за месяцы, а править их позицию через суд – это год и более.
Кстати, с декабря 2018 года изменилось законодательство. Если раньше, имея на руках решение собрания, новая управляющая компания могла приступать к управлению домом, чувствуя правоту и моральную правоту и поддержку жителей, то теперь это прямо запрещено поправками. Поправки конца 2018 года работают не в пользу приходящих УК или ТСН. Сначала посудись, сначала убеди ГЖИ и появись в реестре, а потом уже приступишь к деятельности. Активистам тут тоже надо набираться твердости: мы сегодня голосовали, мы сегодня агитировали, мы сегодня пытались сбросить эту ненавистную компанию от застройщика, всё мы сделали, собрали кворум, а потом мы будем ждать два года, пока юристы победят ГЖИ. Да, на сегодня это так. Другого пути, кроме юридического, я посоветовать не могу: его нет. Я надеюсь на Законодателя, который сбалансирует полномочия и сделает возможным контроль над самим ГЖИ.
– Я правильно понимаю, что если люди хотят создать ТСН или поменять управляющую компанию, то они могут обратиться к вашим юристам за помощью? И не принципиально, хотят ли они, чтобы ваша УК их обслуживала, или хотят жить автономно?
И второй момент: люди создают ТСН. Скажите, насколько оправдано создание товарищества собственников недвижимости?
– На правах той же саморекламы скажем, что споры по общим собраниям и передаче домов против более сильных противников, начиная от СУ-155 и заканчивая ГЖИ и управляющими компаниями, лоббируемыми властями, мы выигрываем начиная с 2010 года. Поэтому у нас достаточно хорошее портфолио, солидный опыт, и наш юридический блок готов оказывать такую поддержку. Если ГЖИ была создана для контроля ненавистных управляющих компаний, то на саму ГЖИ нет управы. Мы уже давно ищем, куда бы можно было обратиться… На практике, не работает даже общественный резонанс в СМИ. По сути, работает только судебное решение, поэтому ГЖИ плохо управляется и контролируется. Сегодня у них дисбаланс полномочий и ответственности: полномочий больше, чем ответственности. Поэтому они решение могут принимать на своё субъективное усмотрение, а исправить это можно только через суд. Главная проблема – пережить время судебных тяжб, когда ты или проголосовал, но еще не в реестре. Тут нужно набраться терпения.
Но всё-таки, если ТСН нормально создано, то контролирующие органы, как правило, встают на его сторону.
– На рынке ЖКХ есть практика, когда ТСН в итоге все равно приходит к управляющей компании и заключает с ней договор…
Скорее всего, это финальная точка, куда всё придет: в каждом доме совет трансформируется в товарищество, которое будет нанимать профессионалов. ТСН – это понятная форма, она наиболее близка жителю. Это и есть основной плюс данной формы управления.
Минусы всё те же: не в каждом доме живёт работящий профессионал со свободным временем, который будет вести дела ТСН; есть дома за планкой экономической целесообразности, маленькие дома, в которых даже одна ставка разнорабочего может не вместиться в бюджет… Таким ТСН так или иначе придется обращаться к УК. Управляющая компания, конечно, жизнеспособней, чем маленький коллектив собственников одного дома
Учитывая все вышесказанное, мы предлагаем жителям свою уникальную разработку – создание Ассоциации жителей, входящей в состав учредителей УК. Это некий гибрид управляющей компании и ТСН, объединяющий преимущества обеих форм управления МКД.